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智库 | 东北振兴下的沈阳房地产投资机会

ccroc1 地方新闻 2019年11月19日
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宋婷汀/文
3年前,《中共中央国务院关于全面振兴东北地区等老工业基地的若干意见》对外发布,拉开了新一轮东北振兴战略的大幕。东北振兴,沈阳先行。作为全国重要的老工业城市和首批产业转型升级示范区,沈阳从推进营商环境改善、促进产业升级调整等方面入手,不断提升内生动力、发展活力和整体竞争力。实体经济逐步向好的同时,房地产市场也迎来了新一轮健康发展,投资机会开始显现。
一、政策背景
1.营商环境的改善。发展的竞争,首先是营商环境的竞争。2016年12月,辽宁正式公布《辽宁省优化营商环境条例》,这也是东北地区首部规范营商环境建设的省级地方法规;2017年年初,辽宁省政府经中编办批准,又成立了营商环境建设监督局; 2018年沈阳市政府发布了《沈阳市关于以优化营商环境为基础全面深化改革的实施意见》,明确提出五大部分的重点工作,优化办事流程,从根本上扭转“办事难”的现象。2019年5月,沈阳市印发《振兴实体经济若干政策措施》的通知,再次从降低企业税费、降低企业融资成本、降低制度性交易成本等八个方面降低实体企业经营成本。
2.人才战略发挥作用。2017年8月,被称作“沈阳人才新政24条”的《沈阳市建设创新创业人才高地的若干政策措施》正式出台;2018年3月,为“沈阳人才新政24条” 配套的59项实施细则全部出台。根据沈阳的人才政策,35周岁以下,具有中专、大专学历的;45周岁以下,具有本科学历的;55周岁以下,具有硕士研究生以上学历的,均可落户沈阳。并对顶尖人才、中青年科技英才、创业型企业家、紧缺急需人才、高技能人才等开出了极为优厚的条件。
在人才政策的刺激下,沈阳近年来人口增长明显。沈阳人口正增长,2018年较2015年增长15.6万人。新引进各类人才1万余人,吸收高校毕业生11万人,人才保持回流趋势。
3.重大项目引进提速。成立沈阳自贸区,华晨宝马大东工厂扩建投产、铁西中德高端装备制造产业园建设华晨宝马第三工厂投建、京沈高铁辽宁段通车、打造世界级机器人产业基地、引进轨道车辆项目、打造智慧城市、节能减排,禁止再建高耗能高污染项目等为沈阳带来了大量资金投入,创造了大量的就业机会。近日,在中国(辽宁)自贸试验区沈阳片区、沈阳高新区重点项目签约仪式上,84个重点项目现场签约,总投资额达400亿元。
二、沈阳楼市现状

根据沈阳市不动产登记中心的统计数据,目前沈阳楼市按需求类型划分,刚性需求占60%,改善和投资需求占30%,其他需求占10%。按购房人口结构划分,外地人购房占47%,其中省内外地人31%,省外16%。从楼市需求结构上看,刚性需求和改善型需求占主导地位。
在“房住不炒”的政策背景下,沈阳市政府于2018年4月和8月连续2次出台限购、限售政策。根据最新的限购政策,沈阳商品房限购区域扩大为全市行政区域(不含辽中区、新民市、法库县、康平县)。
在严格的限购限售政策作用下,沈阳房地产市场在2018年也出现了短暂降温,但进入2019年再次回暖。据中国指数研究院的报告显示,2019年9月,沈阳商品住宅价格为10206元/平方米,环比上涨3.31%,同比上涨11.20%。2019年1~9月沈阳商品住宅销售面积为1272.21万平方米,同比增长11.57%。
沈阳房价稳步上涨源于以下因素:
1.首先是沈阳GDP增速在经历前几年断崖式下跌后开始走出低谷并迅速增长。2019年上半年沈阳名义GDP增速为5.15%,人民银行沈阳分行2019年9月数据:人民币住户存款余额34609亿元,同比增长16.0%,当月增加533亿元,同比多增1025亿元;显示出经济复苏动力强劲。
2.土地出让收入仍为地方财政主要收入来源,地方政府有足够的动力去稳定房价。根据沈阳市财政局公布的历年财政预算显示,沈阳市2017年国有土地使用权出让金收入181.7亿元,一般公共预算收入654.9亿元;2018年国有土地使用权出让金收入363.2亿元,一般公共预算收入720.6亿元;2019年土地出让收入安排283亿元,一般公共预算收入安排771亿元。

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