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起拍价破万丨铁西土拍过后,城心稀缺盘进入“收藏”倒计时

沈阳在线 国内资讯 2020年02月23日
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2020年沈阳楼市首轮土拍本周开启!

2月20日、21日,沈阳连续迎来两场土拍,其中来自铁西的两宗地块因价高、位置好而颇受关注。最终建业路南地块以9050元/平,逼近万元的单价被龙湖拿下;而富工一街地块以顶价10600元/平+3500平地块外教育设施建设,被亿茂拿下。

两宗土地的成交,不仅预示了铁西老城区未来发展走向,也为沈阳楼市注入了活力,并为2020沈阳楼市“改善”大局定调!

01
城心土地再难觅,铁西将迎“小阳春”

此次来自铁西的两宗土地,因其地价高、位置好、容积率低等成为亮点。

1.起拍价高

两宗地块起拍价都非常高,其中富工一街3号地块楼面起拍价更是破万,达到10300元/平方米。

分析:

房地产行业里有个简单的关于“拿地价格与销售价格”的计算公式:拿地价的二倍大约就是未来商品房上市时的销售价格。按照这个简单的计算公式,破万成交的土地,未来房价每平方米要到20000+。

而这背后意味着周边新建商品房、二手房也将进入升值倒计时,迎来重大利好。目前,铁西主城区内核心地段品牌开发企业的销售价一般是,高层每平方米售价14000-15000元/平左右,洋房17000-19000元/平之间。而随着新一轮土地出让后,当下的品牌房企高端项目的价位恐再难寻觅。换一种更直观的计算方式来说,也就是当下品牌房企高端楼盘的最高售价,在未来两三年,可能就是新楼盘的基础售价。

可见,2020首轮土拍不仅为市场指引了方向,也为购房者提供了指导。可以判断的是,3-5月沈阳楼市,尤其是铁西区的房地产市场将迎来迟到的“小阳春”。

2.地块较小

两宗地块中建业路南地块面积较大,也只有3.6万平方米,另一块富工一街地块,面积仅为1.1万平。

分析:

房地产企业的一个共识是:以后二环内不太可能有大型的土地开发了!土地供应是房地产的命脉,而如今沈阳二环内已经寸土寸金,一些核心区域已经没有地块供应。事实上,沈阳新崛起的板块如沈北、新市府等板块几乎都在三环附近甚至更往外,这是城市中心土地资源稀缺所决定的。

而类似铁西这样的核心区域,更是很难再有大规模土地供应了。从2019年沈阳主城区土地市场拍卖中看,铁西是释放相对较多的,19宗成交居住用地中,老城区成交地块8宗。

2019年铁西区老城土地招拍挂成交居住用地汇总

从土地成交情况来看,成交宗地面积普遍较小。最大的地块为工业大学兴顺校区地块,占地面积也仅有不到6万平方米,更有多宗地块占地面积不到3000平方米。可见,未来老城区优质土地越来越稀缺,很难再出现规模型品质盘了。特别是当下铁西核心区位,保利、华润等几个大品牌项目也几近销售完毕,目前恐怕只有万科的翡翠新都会项目还能满足“城心、品质、大盘”这几个关键词了。

3.低容积率

两宗地块均要求限高50米,容积率在2.0以下。

分析:

袖珍地块如此抢手,提升品质恐怕是开发企业不得不为之的举措了。事实上,从2019土拍结果来看,铁西的核心地块大多被大品牌拿下,品质升级是老城区新项目发展的必经之路。特别是随着万科翡翠新都会、华润置地萬象府、保利云禧、中南旭辉和樾等项目的出现,整个铁西老城区以高层居住为主的情况发生了改变,整体居住氛围逐渐向低密、高品质环境迭代。

02
铁西土地身价增长背后的思维逻辑

事实上,铁西的发展脉络也正是沈阳近些年来的缩影,透视铁西现象,便可以发现沈阳房地产振兴之路。而铁西作为老牌工业城区、在城市更迭中将老城情怀与城市品质崛起完美结合。甚至有人说:买铁西就等于买沈阳的未来。

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标签:地块   土地   沈阳

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